Öckerö Bostadsbolag AB

På gång i bolagen

Öckerö Fastighets AB och Öckerö Bostads AB:s vd Hans Andreasson svarar på aktuella frågor om verksamheten.

Besked från kommunen

Torsdagen den 26 januari 2017 lämnade gruppledarna för fyra partier besked genom en insändare i Lokalbladet att man avbryter utredningen om eventuell avyttringa av samhällsfastigheter till Hemsö. Länklänk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster

Nedan följer de frågeställningar som framkommit i ärendet

 

Vad är det för beslut som togs på styrelsemötet den 5 december?

- Styrelsen i bolaget beslutade den 5 december att man från bolagets sida är positiva till att börja diskutera en försäljning av kommunala lokaler med Hemsö Fastighets AB. Vi kommer nu överlämna frågan till ägaren Öckerö kommun att besluta om huruvida vi ska gå vidare med att teckna en så kallad avsiktsförklaring. Både bolaget och kommunen tar hjälp av juridisk expertis innan avsiktsförklaringen skrivs under.

Vad är en avsiktsförklaring?

- En avsiktsförklaring är ett avtal där två parter skriver under att man ska påbörja ett arbete vilket kan leda till en framtida affär. Om vi tecknar en sådan avsiktsförklaring innebär det inte att vi kommer genomföra en affär, men det innebär att vi från bolaget visar att vi är positiva att till påbörja en process där ägaren Öckerö kommun får ta ställning om man också tycker det är en bra idé. Det kan dock komma att innebära att vi under en begränsad period inte ska göra liknande affärer med andra.

Varför vill ni sälja fastigheter?

- Bolaget har de senaste 10-15 åren investerat väldigt mycket vilket inneburit att lånen ökat väldigt snabbt. Vi i bolagsledningen har gjort en analys och gör bedömningen att för att vara rustade för framtiden bör vi minska våra lån. För att vi ska ha pengar för att renovera och bygga nytt vill vi minska våra nuvarande lån. Ett sätt att åstadkomma detta är genom att sälja fastigheter som vi kan få bra betalt för. Därför har vi tagit kontakt med flera bolag som är vana att investera och driva samhällsfastigheter med kommunal verksamhet.

Har ni redan tagit beslut om att sälja vissa fastigheter?

- Nej vi har börjat utreda möjligheten att sälja både kommunala verksamhetsfastigheter och vissa bostadsfastigheter. Just nu jobbar vi mest med kommunala verksamhetsfastigheter och har dels gjort en egen ekonomisk analys som presenterats för Kommunfullmäktige och en Konsekvensanalys som presenterats för vår bolagsstyrelse och för Kommunstyrelsen.

Vilka fastigheter ingår i diskussionerna med Hemsö och varför just dessa?

- När vi började diskutera en eventuell framtida affär funderade vi på bolaget kring vilka fastigheter som skulle kunna tänkas säljas. Vi identifierade då tre fastigheter där vi och hyresgästen utreder framtida renoveringar eller om- och tillbyggnationer. De fastigheterna är äldreboendet Solhöjden exklusive pensionsärslägenheterna, Västergårdsskolan samt Bergagårdsskolan. För att kunna jämföra äldre fastigheter som kan komma att byggas om med nyare byggnader, har till den listan också adderats Fotö skola och Hedenskolan samt de till Västergårdsskolan närliggande Solhagen och Smörblomsvägens bamba.

Varför vill ni skriva avtal med just Hemsö? Måste man inte låta andra få chansen att lämna anbud?

- Vi har valt att träffa flera bolag men Hemsö har visat störst intresse och en bra långsiktig strategi som vi tror passar Öckerö kommun. Bolaget ägs i huvudsak av Tredje AP-fonden vilket innebär att alla vi som tjänar in pension äger bolaget. De har dels i diskussioner med oss och med andra kommunala aktörer visat att de vill satsa långsiktigt med långa hyresavtal och med fokus på social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet.

- Det enklaste sättet som kommunalt bolag om man ska sälja tillgångar är att ha ett öppet anbudsförfarande. Vi tror dock att man på det viset får svårare att hitta en bra och långsiktig partner som delar de värderingar som vi tycker är viktiga när kommunen ska hyra lokalerna av någon annan. Dock måste en fastighetsaffär ske på affärsmässiga villkor så att ingen enskild gynnas eller missgynnas. Gör man fel kan det vara ett otillåtet statsstöd och kan då vara olagligt. Därför har vi tagit hjälp av jurister som tittat på detta och som kommer att stötta oss. Vi kommer innan en slutgiltig affär låta något av de främsta värderingsinstituten i Sverige genomföra en marknadsvärdering av de objekt som blir aktuella.

Hur länge har ni diskuterat med Hemsö och varför har man inte berättat mer tidigare?

- Bolagets VD och styrelseordförande träffade Hemsö första gången i februari 2016 och avrapporterade mötet till styrelsen. I mars träffades presidierna i bolagsstyrelsen och Kommunstyrelsen. Efter mötet påbörjades också en konsekvensanalys av en konsultfirma. I juni genomfördes den så kallade ÖFAB-dagen med alla ledamöter och ersättare i bolagsstyrelsen och Kommunstyrelsen och då informerades också om diskussionerna med Hemsö. I juni informerades också Kommunfullmäktige då vår ekonomiska analys (Strategisk fastighetsanalys) presenterades som ett informationsärende.

- Eftersom inga beslut tagits utan vi fram tills hösten endast utrett frågan såg vi att vi behövde formalisera ärendet och vi föreslog då en avsiktsförklaring som Kommunstyrelsen får ta ställning till. Det finns alltså inga som helst beslut tagna av varken Kommunstyrelsen eller bolagsstyrelsen utan det är först nu som det är aktuellt med ett beslutsärende. Eftersom Hemsö har noterade skuldebrev var det också viktigt att finansmarknaden får informationen samtidigt. Hade vi berättat något om planerna innan hade vi kunnat bryta mot insiderlagstiftningen.

- Vår personal har löpande fått information under våren och på styrelsemötena har alltid arbetstagarrepresentanten närvarorätt. Vi har också från i sommar publicerat viktiga dokument som Strategisk fastighetsanalys och Konsekvensanalysen på vår hemsida samt försökt svara på de frågor som dykt upp till oss. Vi har som uttalad ambition att vara så öppna och transparenta i ärendet som det bara går. Man måste dock förstå att det finns vissa saker som behöver vara hemliga. Till exempel vill vi ju inte att de vi förhandlar med ska ha möjlighet att se våra värderingar och dylikt.

Blir det inte dyrare för kommunen att hyra av en privat fastighetsägare?

- Varken att låta privata hyresvärdar bygga kommunala lokaler eller att sälja fastigheter till privata hyresvärdar är något nytt. Utvärderingar och erfarenheter från andra kommuner visar att det inte blir dyrare men att man precis som när man tecknar hyresavtal med ett helägt kommunalt bolag måste villkoren vara tydliga i hyresavtalet. Så som diskussionerna varit så ska hyresnivån vara densamma när de hyr av till exempel Hemsö som de betalar till oss idag.

- Vi från bolaget har hittills tittat på vad som är bäst för bolaget men vi förstår självklart att det måste vara en bra affär för bolaget, kommunen, medborgarna och brukarna. Innan ett slutgiltigt beslut om försäljning tas måste vi se en mycket tydlig uppsida.

Kan inte Hemsö höja hyrorna om de vill eller säga upp avtalet och bygga någonting annat?

- Från bolagets sida ser vi gärna att man tecknar långa hyresavtal, upp emot 25 år vilket innebär att man kommer veta vad man betalar i hyra under de åren. Man kan inte säga upp ett lokalhyresavtal. När hyresavtalet går ut kan fastighetsägaren visserligen säga upp hyresavtalen men eftersom kommunen har planmonopol kan man till exempel inte bygga bostäder där en skola stått eftersom man då inte skulle kunna få ett bygglov som bryter mot detaljplanen.

Vad händer med behovsanalyserna som är gjorda på Björkö och Bergagårdsskolan?

- De slutsatser som dras och de förslag och behov som presenteras i behovsanalyserna ingår i diskussionerna med Hemsö. Om en ombyggnation eller renovering beställs av kommunen blir det i sådana fall den nya ägaren som får ansvara för den.

Ska inte revisorerna granska en sådan här fråga?

- Kommunfullmäktige har utsett två lekmannarevisorerna och bolaget har också en auktoriserad revisor. Bolaget styr inte vilka granskningar de vill genomföra. I november ställdes dock en fråga rörande processen av lekmannarevisorerna. På denna fråga har bolaget svarat och såväl fråga som svar finns bifogat i en särskild fil nedan.

Måste inte fullmäktige godkänna en affär?

- Jo innan en slutgiltig affär måste den godkännas av kommunfullmäktige. Kommunfullmäktiges rätt att ta ställning regleras både i kommunallagen som bolaget måste följa liksom av bolagets ägardirektiv som fullmäktige beslutat om.

Vad händer nu?

- Måndagen den 5 december kommer styrelsen åter diskutera saken och eventuellt ta beslut att överlämna frågan till kommunen. Om kommunen ställer sig positiva till att teckna en avsiktsförklaring påbörjas en djupare analys med Hemsö där vi börjar se över hur eventuella hyresavtal ska se ut, om det är praktiskt möjligt att genomföra affärerna till exempel med avseende på framtida fastighetsbildningar och inte minst hur mycket vi kan få betalt vid en affär.

- Om vi och Öckerö kommun ser en tydlig uppsida av en affär kommer ett förslag överlämnas till kommunfullmäktige som enligt ägardirektivet måste godkänna alla affärer överstigande 10 mnkr.

- Vi är med andra ord fortfarande väldigt tidigt i processen och det finns massor av frågetecken att räta ut innan ett sådant förslag blir aktuellt. Om en affär inte blir av kommer bolaget få titta på andra alternativ för framtiden. Vi tror dock att en lägre belåning skulle vara bra för bolaget. Då står vi bättre rustade för framtiden både vad gäller möjligen att bygga om och bygga nytt, och att vara förberedd på kommande räntehöjningar som idag kan ha betydande effekter om vi inte är bra räntesäkrade.

Är det aktuellt med försäljning också av bostäder

- Vi ser över hela vårat bestånd och i december beslutades att Stora Vägen 67 A-H ska prövas på marknaden. Även andra objekt kan komma ut till potentiell försäljning. Anledningen är att försäljning av vissa objekt är en bra metod för att finansiera nyproduktion så att vi kan erbjuda fler hyresrätter inom kommunen.

Dokument

Strategisk fastighetsöversynPDF

PM hyresundantag LOUPDF

KonsekvensanalysPDF

Konsekvensanalys, presentationsmaterialPDF

Analys inför beslut om avsiktsförklaringPDF

PM Vissa legala aspekter rörande överlåtelse av fastigheter (förtydligad version 20161107)PDF

Fråga från lekmannarevisorerna och svar från bolagetPDF

ÄgardirektivPDF

Värdering av Stora Vägen 67 A-HPDF

 

Tidigare publicerade nyheter

Öckerö Fastigheter säljer Stora Vägen 67 A-H

Kommunen lämnar besked om eventuell avyttring

Information om eventuell försäljning av fastigheten Stora Vägen 67 A-H

Bolaget svarar på fråga från revisorerna

Öckerö Fastigheter och Hemsö Fastigheter verkar för att teckna avsiktsförklaring under 2016

Vi svarar på frågor om vad som är på gång

Björnhuvudsvägen 21 säljs

Öckerö Fastighets AB säljer Knippla skola

Nu säljer vi Knippla skola

 

Kontakt vid ytterliggare frågor

Hans Andreasson, verkställande direktör

Telefon: 031-764 56 17

E-post: hans.andreasson@ockero.se

Senast uppdaterad: 2017-02-04 14.52

Öckerö Fastigheter är samlingsnamnet för kommunens fastighetsbolag. Vi är verksamma inom affärsområdena bostäder, lokaler och nät. Öckerö Fastigheter förvaltar bostäder, lokaler, servicehus, skolor, idrottsanläggningar och en digital IT-infrastruktur på Öckeröarna.

ÖCKERÖ FASTIGHETER | 031-764 56 00 | info@ockerobo.se

ÖCKERÖ NÄT | 031-763 24 05 | ockeronat@ockero.se

Gilla oss på Facebook
Vi finns på LinkedIn
Följ oss på Instagram